一套房都还没有,别学人家抄底

时间:2019-07-11 08:00:01 来源:科技网 当前位置:交通安全你我他 > 专栏 > 手机阅读


一套房都还没有,别学人家抄底




楼市历史长河里任何时点都不缺机会,缺的是符合当下市场的买房策略。

1.


楼市是个周期性很强的市场,有了周期就有涨跌起伏,有了涨跌起伏必然会让人有抄底逃顶的心态。

抓住楼市周期规律,底部满仓抄入,加满杠杆,高位逃顶,获利离场。似乎是越来越多楼市“专家”的观点。

每次复盘都觉得抄底逃顶机会明显,但身处周期之中又惘然无措。


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最终结果,大部分抓周期的购房者自然是没能抄底逃顶,而是错过一轮又一轮的低位。

我觉得大城市的房产不要花过多的时间精力去研究周期,这是由于城市化赋予大城市房产“大涨小跌”的属性

2.


大城市房产作为长期趋势看涨的商品,我认为最好的策略不是高抛低吸,频繁交易,而长线持有


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二手房交易税费表


因为,楼市短线交易会付出高昂的交易成本:契税(1-2%),营业税(5.6%),个税(1%),商贷罚息,交房还有笔费用,二手房还有中介费,一次交易就要付出接近10%的成本。

所以,“抓周期,做短线,抄大底”没有太大意义,至少不适合一般人。

那么有朋友会问:不抄底,那什么时候才是好的买房时机?

其实不同的市场机会下,有不同的买房策略,就拿杭州来说,最近大半年的最佳购房策略是“算价差,摇红盘”

我半年前做过一份一二手价差摇号表,摇号后可以参考,而现在红盘已消耗殆尽。

随着一手新房限价有略微的松动,二手市场遇冷,一二手价差逐渐缩小,价差红利逐渐消失,当时的买房策略显然已经跟不上当前的市场。

市场变了,我们的购房策略也要转变。

接下来,我们要抓紧学习板块周期,从基本面出发,挑出一些杭州具有成长性的板块。

3.


首先,我们先了解下板块周期的概念。我把板块周期分为四个阶段:起步期,发展期,成熟期和衰退期


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起步期板块:该时期板块内可能还没有楼盘或者仅有1-2个孤盘,这个阶段别指望配套、学区,出门可能连路都坑坑洼洼。

这种阶段的板块一般价格低洼,但发展时间周期较长,也很可能因政策调整,计划搁浅,存在较大不确定性。可能需要10年或更长时间发展,长线投资可关注。

发展期板块:板块一般已经有5-6个楼盘已交付,底商基本已陆续入驻,可能有小型商业邻里中心等基本配套,但是板块区域不够成熟,难入部分刚需法眼。

这种板块今天你对它爱搭不理,明天它让你高攀不起。

我还是建议刚需、刚改多关注发展期板块,这些板块一般与市中心交界的城乡结合部,但房价是“地铁一站,价差百万”,三年五年后配套起来这里就变成市中心,白白剩下百来万。

成熟期板块:该时期板块配套成熟,居住氛围浓厚,改善豪宅拔地而起。

这种是人见人爱的板块,当然它的价格也高不可攀,关键还不是单价的问题,这个时期基本已经没有小面积的户型,总价高到我们只能望楼兴叹。

衰退期板块:老破小扎堆,居住感不佳,无法推到重建,没有想象空间,地铁成网以后,对于没有学区的老破小更加利空,便宜点吧,还能买一套住住。

4.

买发展期板块,最重要的还是“看规划,占地段,等未来”

杭州再结合规划的两条主线,一条是拥江发展,另一条是紧跟产业。


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杭州规划图


拥江发展未必就代表未来没有产业,相反我反倒认为政府通过基建投入,交通、配套大幅改善,长远来非常有利于产业的进驻与发展。

板块推荐:艮北新城,萧山市北,之江等。

引入产业导入人口发展经济,有企业有税收再来发展城市建设,形成城市副中心,长远来看也有利于城市发展。

板块推荐:未来科技城、三墩北、运河新城 、桥东智慧网谷等。

起步期的板块也不是不好,它未来的空间可能会更大,但持有时间会更长,期间还要忍受较大的不确定性与波动,所以我觉得,起步期的收益风险比没有发展期的板块来得高

再说房子本身就是用来住的,从这点出发,自住兼投资的购房者更能接受发展期板块。

5.


最近,关于“楼市凉凉,高位站岗”的空军言论络绎不绝,跌了就不买房,这种观点我不敢苟同。

老师说:楼市在战略上一定要看多,战术上可以看空。

他的这个观点,我非常赞同。

当前市场是最适合刚需挑选的时候,静下心来,喜欢的新盘去摇号,喜欢的二手多挑选,也不必急于上车。

我经常对刚需说的一句话,该买还是要买,一套房都还没有,别学人家抄底。

刚需多关注这些在发展期的板块,谁都不知道市场何时反转,但这些板块的内在价值依然在不断提升,价格一定会围绕价值波动。

一套房都还没有,别学人家抄底


其实再想想,如果说北上广深属于成熟期城市,那么杭州不就是发展期城市嘛。而且这位自带G20和亚运会光环的“国际杭”,谁敢说他不是二线的龙头!

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